こんにちは、元市役所職員のオサムです！
持ち家か賃貸か、という議論はいつの時代でも行われている永遠のテーマですね。
僕の場合は、30歳の時にローンを組んでマンションを購入しました。そして6年後に別のマンションに買い替えた経験があります。
（マンション売却の際には、購入金額とほぼ同じ金額で売却することができました。）
マンションを買う時に、一生住み続ける「終の住処」として考えていたわけではありません。
例えるなら「攻略したらメルカリで売却する予定のゲームソフト」を買うような感覚に近いものでした。
解説していきますね。
持ち家と賃貸のメリット・デメリット
まずは、一般的に言われているメリット・デメリットをおさらいしていきましょう。
持ち家のメリット
- 資産として残せる
- 家の内装や間取りを自由にアレンジできる
- 設備のグレードが高い
持ち家のデメリット
- 住み替えが容易ではない
- 固定資産税や維持費がかかる
賃貸のメリット
- 家族構成や家計の状況に合わせて住み替えがしやすい
- 設備の修繕料や維持費がかからない
賃貸のデメリット
- 内装を勝手に変えられない。壁に穴をあけられない
- 家賃を払い続けても資産として残らない
住宅設備のグレード格差は想像以上
持ち家のメリットとして挙げた「設備のグレード」は住み心地に大きな影響を与えます。
学生の頃から賃貸に住んでいたのですが、住宅設備のグレードが低いと感じていました。
まず、床や壁の防音機能が弱いです。上の階の足音とか隣の部屋の生活音が気になってしまうんですよね。
キッチンや風呂の使い心地も全然違いますね。
車で言うと「軽自動車と普通自動車」くらいの差はあります。
賃貸マンションと分譲マンションの両方に住んだことがある人なら、この設備のグレードの格差がわかると思います。
「持ち家＝終の住処」というのは大きな誤解
僕がマンションを買ったもう一つの理由は、地価が上昇傾向で金利も低いので、いつでも売却がしやすいと感じたからです。
売却がしやすいということは、いつでもローンを返済できるということでもあります。
僕の周りには、家は欲しいけれど借金はしたくない、という人が多かったですね。
「借金＝悪」のように教育されてきているのですから無理もありません。
確かにローンに縛られて仕事を辞められなくなるとかは最悪ですね。
ただ、ローンの呪縛っていうのは実は、「35年間、返済し続けなければならない」という思い込みによるものなんですよね。
ローンの返済が苦しくなったり、別の物件に住み替えたくなったら、今住んでいる家を売却すればいいのです。
マンションを買うというのは、例えるなら価値の変動する「金」のような金融資産を購入するイメージですね。
地価が上がるなどして資産価値が上がれば、購入時よりも高く売ることもできます。
もちろん、逆に資産価値が下がるケースもあり得ます。
ですから住宅を購入する際には、次のように資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要です。
・人気のエリア
・駅から徒歩7分圏内
・大規模マンション
・メンテナンスがしっかりしている
・希少価値が高い物件（周囲に物件が少ない）
変動金利を選んだ理由
住宅ローンは大まかに変動金利と固定金利がありますが、僕は変動金利を選択しました。
変動金利は固定金利よりも金利が低いので、月々の支払額は少ないのですが、金利上昇リスクがあります。
現在は空前の低金利で推移していますが、今後はどうなるかは誰にも分かりません。
それでも変動金利を選んだのは、「市場金利が大きく跳ね上がった時には、マンションを売りに出すか繰上げ返済すればいい」と考えたからです。
初めから「終の住処」にする気はなかったので。
心配性な方には、全期間固定金利で1％を切る利率のローンもありますので、好みの問題だと思います。
とはいえ、公務員に限っては年功序列で定期昇給が見込めますし、クビになる可能性は極めて低いわけです。
変動金利と固定金利の支払額の差を考えると「金利変動くらいのリスクはとってもいいのでは？」という気にはなりますね。
戸建てよりもマンションの方が売りやすい
ウチは夫婦共働きということで、建物のメンテナンスやセキュリティ対策が楽なマンションを選びました。
「子どもが大きくなって手狭になったら売却しよう」と思っているので、売却しやすさというのもポイントでした。
というのも、流動性が高い（売却しやすい）資産として選ぶなら間違いなくマンションです。
戸建ては駅から遠い物件が多く、通勤に不便なので、買い手が限定されてしまうのです。
ちなみに、流動性が高いエリアとしては、人口が増え続けていくと予想される東京都および首都圏です。
当然価格は高いですが、安定した需要が期待できます。
また、戸建ては法定耐用年数の22年を過ぎると、建物としての資産価値がゼロになります。
マンション（RC造）は47年。つまり、マンションの方が資産価値が落ちるスピードが緩やかだと言えます。
僕の場合は50年以上も住む予定はないので、資産価値の残るマンションの方が都合がよかったんです。
仮に売却しないでずっと住み続ける予定の人であれば、土地としての価値が残る戸建てを選ぶのもいいと思います。
最後に
確かに持ち家を売買するには手続きがいろいろ必要ですし、時間もかかります。
でもちょっと頑張ればできることですし、不動産を売買するというのは社会勉強にもなりますよ。
僕も一度マンションを買い替えのために売却しましたが、「案ずるより生むがやすし」です。
やってみれば「こんなもんか」で終わります。ほとんどのことは不動産仲介業者の人がやってくれますからね。
それに、公務員を辞めた今となってはローンを組むのも難しい状況なので、経験できて本当に良かったと思っています。
今回は以上です。ありがとうございました！
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